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Immobilier & Bâtiment

Quels sont les objectifs et avantages d’un investissement LMNP ?

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Vous souhaitez augmenter vos revenus par la location de biens immobiliers ? Le statut LMNP est une option à envisager, avec à la clé des avantages fiscaux.

Des précisions sur le statut LMNP

Contrairement à ce qui se dit habituellement, être loueur en meublé non professionnel est un statut et non une loi. En effet, ce statut n’ouvre pas droit à une réduction ou à une déduction d’impôt, mais a comme objectif de dégager des revenus du patrimoine grâce à des loyers non imposables. Les avantages sont cumulables avec ceux de la loi Censi-Bouvard qui permet d’investir dans des résidences de services neuves ou rénovées. Les deux dispositifs ont donc comme point commun de donner des possibilités de défiscalisation.

Un investissement LMNP concerne des biens affectés à un usage de résidence principale, saisonnière ou temporaire. Si le logement est situé dans une résidence de service de type étudiante, de tourisme ou d’affaires, le propriétaire peut récupérer la TVA à hauteur de 20%. Un bien d’une valeur de 100 000 euros ne coûte donc en réalité que 80 000 euros. Cet avantage est également accessible si le bien abrite un établissement d’hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Il est cependant à rappeler que le statut LMNP est assorti de plusieurs conditions. La location ou la sous-location d’un bien immobilier sont considérées comme une activité commerciale, ce qui sous-entend que les loyers sont imposables au titre de bénéfices industriels et commerciaux, et non au titre de revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations non meublées.

Pour être éligible au statut LMNP, le contribuable doit déclarer moins de 23 000 euros de revenus annuels. Dans le cas où le montant est supérieur à ce seuil, il doit obligatoirement opter pour le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Les revenus issus de la location de son bien ne doit en outre représenter plus de la moitié du total de ses revenus.

Régime micro-BIC ou régime réel ?

Les avantages diffèrent en fonction du régime d’imposition choisi par le propriétaire-bailleur. Il peut déclarer ses revenus issus des locations meublées en régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou en régime réel. Plus simple, le régime micro-BIC n’est accessible que si les revenus annuels sont inférieurs à 32 000 euros. Les charges ne sont pas déductibles, mais le revenu net imposable est calculé après un abattement de 50%.

Il est préférable de choisir le régime réel si les charges sont supérieures à l’abattement de 50% accessible en régime micro-BIC. C’est même obligatoire si les revenus locatifs annuels dépassent 32 900 euros. Il est à rappeler que si les revenus sont supérieurs à 23 000 euros, l’investisseur passe obligatoirement au statut de LMP.

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